Ngay dưới chân đèo Hải Vân, nơi núi đổ thẳng ra biển và mây gần như chạm xuống mặt vịnh, một trong những đại công trường lớn nhất miền Trung đang hình thành Vinhomes Hải Vân Bay.

Có người nhìn thấy ở đây một đô thị nghỉ dưỡng có thể mở ra cực tăng trưởng mới cho phía Tây Bắc Đà Nẵng. Nhưng cũng có người nhìn thấy những sườn đồi bị bóc đất, thảm xanh thay đổi và đặt câu hỏi: thiên nhiên Hải Vân sẽ phải trả giá bao nhiêu cho dự án này?

Hôm nay, Trường Thắng sẽ dành trọn một ngày tham quan thực tế Vinhomes Hải Vân Bay, tìm hiểu vị trí, lịch sử Làng Vân, quy mô sản phẩm, tiến độ sau hơn một năm xây dựng và đặc biệt là câu hỏi gây tranh luận nhất: dự án này ảnh hưởng như thế nào đến môi trường và sinh kế của người dân?

Hãy xem đến khoảng hai phần ba video. Tôi sẽ chỉ ra một chi tiết rất quan trọng: diện tích dự án đã giảm hơn một nửa và phần rừng tự nhiên được đưa ra khỏi ranh giới, nhưng điều đó không có nghĩa mọi lo ngại môi trường đã tự động biến mất.

Trước khi đi sâu vào dự án, chúng ta cần gọi đúng tên. Tên pháp lý của nơi này là Khu phức hợp Du lịch và Đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân. Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Vinpearl thuộc hệ sinh thái Vingroup. Đến tháng 4 năm 2026, dự án được chính thức giới thiệu ra thị trường với tên thương mại Vinhomes Hải Vân Bay.

Điều đó cũng cho thấy đây không còn chỉ là một khu nghỉ dưỡng khép kín. Quy hoạch mới kết hợp nhà ở, nghỉ dưỡng, thương mại, vui chơi, giáo dục, y tế và không gian công cộng; nói cách khác, tham vọng là tạo nên một đô thị có cư dân ở lâu dài, chứ không chỉ một nơi khách du lịch đến vài ngày rồi rời đi.

Từ trung tâm Đà Nẵng, hành trình đi về phía Tây Bắc đưa chúng ta qua một vùng đang chuyển mình rất nhanh. Một bên là dải đô thị ven biển Nguyễn Tất Thành; phía trước là cảng Liên Chiểu và cửa ngõ qua hầm Hải Vân; còn dự án nằm ở khoảng giao nhau giữa trục du lịch di sản Huế – Đà Nẵng – Hội An và trục kinh tế, hậu cần đang hình thành ở Tây Bắc thành phố.

Vị trí địa lý: Tựa núi, nhìn vịnh, nhưng không còn biệt lập

Về địa lý, Làng Vân nằm nép dưới sườn phía Nam của đèo Hải Vân, mặt hướng ra vịnh Nam Chơn và vịnh Đà Nẵng. Sau điều chỉnh địa giới, khu vực thuộc phường Hải Vân, thành phố Đà Nẵng.

Địa thế này tạo nên giá trị đặc biệt: phía sau là núi, phía trước là mặt nước, tầm nhìn rộng và khí hậu chịu ảnh hưởng của cả biển lẫn dãy Bạch Mã. Nhưng chính địa hình ấy cũng tạo ra thách thức. Công trình phải xử lý taluy, thoát nước mưa, chống xói lở và kiểm soát bùn đất trôi xuống vịnh, đặc biệt trong mùa mưa bão miền Trung.

Ngày trước, muốn vào Làng Vân, người ta thường phải đi thuyền hoặc men theo đường núi. Còn khi các tuyến tiếp cận và hạ tầng dự án hoàn thành, vùng đất từng được xem như một ốc đảo sẽ kết nối trực tiếp với đô thị. Giá trị lớn nhất của vị trí vì thế không chỉ là cảnh quan, mà là sự chuyển đổi từ biệt lập sang liên thông.

Lịch sử Làng Vân: Trước khu nghỉ dưỡng là một miền ký ức

Nhưng nếu chỉ nhìn Làng Vân từ câu chuyện bất động sản, chúng ta sẽ bỏ quên phần quan trọng nhất của vùng đất này: ký ức con người.

Trước khi cộng đồng người bệnh phong đến đây, khu vực chân đèo đã mang dấu tích phòng thủ của triều Nguyễn. Trạm Nam Chơn và đồn Chơn Sảng được xây dựng từ hơn hai thế kỷ trước, từng tham gia tuyến phòng thủ khi liên quân Pháp – Tây Ban Nha tấn công Đà Nẵng giai đoạn 1858-1860. Những hào thành và nền móng vừa được tiếp tục khai quật trong năm 2026 cho thấy Làng Vân còn là một lớp trầm tích lịch sử, không chỉ là bãi biển hoang sơ.

Đến năm 1968, Làng Vân được hình thành như một nơi cư trú và điều trị cho những người mắc bệnh phong. Khoảng bốn mươi người đầu tiên từ Huế, Đà Nẵng và Quảng Nam đến đây sinh sống. Trong nhiều thập kỷ, sự cách trở của núi và biển vừa khiến đời sống khó khăn, vừa vô tình trở thành bức tường ngăn họ khỏi ánh mắt kỳ thị của xã hội.

Tại đây, những người từng bị gọi bằng một cái tên đầy tổn thương đã dựng nhà, lập gia đình, sinh con và biến nơi cách ly thành quê hương. Làng đến năm 1998 mới được công nhận là một đơn vị hành chính của Đà Nẵng. Đến ngày 25 tháng 8 năm 2012, hơn một trăm hộ với hơn ba trăm người rời làng, chuyển vào khu nhà liền kề ở Hòa Hiệp Nam để hòa nhập cộng đồng.

Cuộc di dời ấy không thể chỉ nhìn bằng hai chữ được hay mất. Người dân có điện, nước, trường học, y tế và cơ hội việc làm thuận lợi hơn; con cháu không còn lớn lên trong sự biệt lập. Nhưng họ cũng phải rời biển, rời vườn, rời nghĩa trang và nơi đã cưu mang mình suốt hàng chục năm. Vì vậy, tên gọi Làng Vân hôm nay không chỉ là một thương hiệu địa ốc. Đó là một ký ức cần được kể lại bằng sự tôn trọng.

Dự án đã được hình thành như thế nào ở Làng Vân?

Ý tưởng phát triển khu du lịch tại Làng Vân không xuất hiện trong một sớm một chiều. Ranh giới dự án đã được Đà Nẵng phê duyệt từ năm 2008. Năm 2011, thành phố và Vinpearl ký thỏa thuận nguyên tắc. Đến năm 2016, dự án hoàn tất một loạt thủ tục đầu tư và đất đai, nhưng vẫn kéo dài nhiều năm do quy hoạch, giải phóng mặt bằng và các yêu cầu pháp lý phải điều chỉnh.

Bước ngoặt đến vào cuối năm 2024 khi chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết được điều chỉnh. Quy mô từ hơn 1.067 héc-ta giảm còn 512,2 héc-ta. Ngày 22 tháng 6 năm 2025, dự án chính thức khởi công với tổng vốn công bố gần 43.922 tỷ đồng và quy mô dân số dự kiến khoảng 19.000 người.

Đến tháng 4 năm 2026, tên Vinhomes Hải Vân Bay chính thức xuất hiện trên thị trường. Như vậy, chuyến đi hôm nay diễn ra đúng lúc dự án vừa đi qua năm đầu tiên của giai đoạn xây dựng và bắt đầu chuyển từ một mặt bằng san lấp sang hình hài của những tuyến đường, phân khu và công trình đầu tiên.

Bên trong Vinhomes Hải Vân Bay sẽ có gì?

Theo công bố mới nhất của Vingroup, Vinhomes Hải Vân Bay được tổ chức thành bốn phong cách không gian: Bạch Vân mang tinh thần đô thị sinh thái sôi động; Vịnh Mây phát triển các dải biệt thự theo địa hình núi; Đảo Ngọc nhấn mạnh sự riêng tư giữa thiên nhiên; và Tinh Vân là bộ sưu tập biệt thự giới hạn mang cảm hứng Nhật Bản.

Hệ sản phẩm chính gồm nhà liền kề, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập và các không gian thương mại. Theo hồ sơ đánh giá tác động môi trường công bố cuối năm 2024, chương trình phát triển dự kiến có hơn 4.500 căn nhà liền kề và biệt thự, cùng khoảng 2.100 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cơ cấu và số lượng sản phẩm thương mại có thể tiếp tục được hiệu chỉnh theo từng hồ sơ và đợt bán, nên không nên coi con số này như bảng hàng giao dịch tại thời điểm xem video.

 

Điểm khiến dự án không chỉ là một khu nhà ở là hệ tiện ích dự kiến: resort 5 sao, phố đi bộ ven biển, thương mại, giáo dục, y tế, chăm sóc sức khỏe, cùng VinWonders Hải Vân Bay quy mô công bố 24,8 héc-ta. Chủ đầu tư giới thiệu toàn bộ sản phẩm nhà ở có hình thức sở hữu lâu dài. Nhưng người mua vẫn cần phân biệt rõ giữa thời hạn hoạt động của dự án đầu tư và pháp lý cụ thể của từng căn, từng lô đất trong hợp đồng.

Nếu các tiện ích được đưa vào vận hành đồng thời với khu ở, Hải Vân Bay có thể tạo ra dòng người quanh năm thay vì chỉ đông vào mùa du lịch. Còn nếu nhà ở hoàn thành trước nhưng hệ sinh thái chậm, nơi đây có nguy cơ trở thành một khu tài sản thứ hai đẹp nhưng thiếu nhịp sống. Vì vậy, khi đánh giá dự án, đừng chỉ nhìn phối cảnh của từng căn nhà; hãy nhìn vào thứ tự hoàn thiện toàn bộ đô thị.

Sản phẩm này dành cho ai?

Vậy sản phẩm tại đây thực sự dành cho ai? Theo tôi, có bốn nhóm khách hàng chính.

Nhóm thứ nhất là những gia đình có tài chính khá trở lên muốn sở hữu một nơi ở thứ hai bên biển, nhưng vẫn cần đầy đủ trường học, y tế và dịch vụ để có thể ở dài ngày hoặc chuyển về sống sau này. Nhóm thứ hai là người Đà Nẵng, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Việt kiều muốn tích lũy một tài sản ven biển có pháp lý nhà ở lâu dài.

Nhóm thứ ba là người mua sản phẩm thương mại với kỳ vọng kinh doanh ẩm thực, lưu trú, bán lẻ hoặc dịch vụ khi VinWonders, resort và phố đi bộ đi vào hoạt động. Nhóm thứ tư là nhà đầu tư dài hạn đặt cược vào sự phát triển của Tây Bắc Đà Nẵng, cảng Liên Chiểu, khu thương mại tự do và lượng khách du lịch trong tương lai.

Mức giá tham khảo được đăng trên nền tảng Vinhomes Market vào đầu năm 2026 cho thấy liền kề Bạch Vân khởi điểm quanh 5,3 tỷ đồng, biệt thự song lập từ khoảng 9 tỷ đồng; giá thực tế thay đổi theo vị trí, thời điểm và chính sách. Điều này cho thấy dù có sản phẩm được coi là dễ tiếp cận trong hệ Vinhomes, Hải Vân Bay vẫn chủ yếu hướng đến tầng lớp trung lưu cao cấp và nhóm có khả năng giữ vốn dài hạn, không phải nhà ở đại chúng.

Dự án sẽ không phù hợp với người cần dòng tiền cho thuê ngay, người vay quá nhiều để đầu cơ ngắn hạn hoặc người chỉ nhìn thấy biển mà chưa tính đến thời gian hình thành cộng đồng. Bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào mùa vụ, khả năng vận hành và sức hút của cả điểm đến. Căn nhà có thể bàn giao, nhưng dòng khách không tự nhiên xuất hiện chỉ vì có một tấm biển dự án lớn.

Dự án có tác động tới môi trường hay không?

Bây giờ chúng ta đến câu hỏi nhạy cảm nhất: dự án có ảnh hưởng đến môi trường hay không? Câu trả lời thẳng thắn là có. Không có một đại công trường hơn 500 héc-ta nào san nền, mở đường, làm kè và đón 19.000 cư dân mà hoàn toàn không tạo ra tác động.

Tuy nhiên, tác động không đồng nghĩa với hủy hoại, và một bức ảnh đất đỏ trong giai đoạn thi công cũng chưa đủ để kết luận toàn bộ dự án phá rừng. Điều cần phân tích là loại đất nào bị chuyển đổi, phần thiên nhiên nào đã được đưa ra khỏi ranh giới, các rủi ro nào được nhận diện và biện pháp kiểm soát có được thực hiện đến đâu.

Trong lần điều chỉnh cuối năm 2024, diện tích dự án giảm khoảng 555,7 héc-ta. Phần đưa ra khỏi ranh giới gồm 63,3 héc-ta đất rừng tự nhiên, 6,4 héc-ta bãi cát tự nhiên, 6,6 héc-ta chồng lấn cảng Liên Chiểu, 2,7 héc-ta dành cho thăm dò khảo cổ và gần 477 héc-ta mặt nước biển. Đây là thay đổi đáng kể và cần được ghi nhận.

Nhưng trong phạm vi dự án vẫn có 29,73 héc-ta rừng sản xuất đã được chấp thuận chuyển mục đích, chủ yếu là rừng trồng, trong đó có keo và một số diện tích được đầu tư từ ngân sách. Vì vậy, nói dự án lấy 63 héc-ta rừng tự nhiên là không đúng với ranh điều chỉnh; nhưng nói dự án không chuyển đổi diện tích rừng nào cũng không chính xác.

Báo cáo đánh giá tác động môi trường đã nhận diện các nguy cơ như bụi, tiếng ồn, nước đục do thi công, bùn đất ảnh hưởng môi trường sống của sinh vật và biến đổi cảnh quan. Một số ý kiến truyền thông sau đó đặt câu hỏi về năng lực của đơn vị tư vấn và mức độ phân tích tác động dài hạn. Đây là những nghi vấn cần cơ quan chuyên môn, chủ đầu tư và dữ liệu quan trắc trả lời; chưa thể tự động biến thành kết luận rằng báo cáo sai hoặc dự án vi phạm.

Tại hiện trường, những thứ đáng quan sát không phải khẩu hiệu xanh mà là hệ thống thoát nước có tách bùn hay không; taluy có được gia cố trước mùa mưa; vùng đệm ven suối và ven biển còn lại bao nhiêu; nước thải của một đô thị 19.000 người sẽ được xử lý ở đâu; cây xanh sau hoàn thiện là thảm thực vật bản địa hay chỉ là cảnh quan trang trí; và kết quả quan trắc nước, đất, không khí có được công bố đều đặn hay không.

Nói cách khác, câu trả lời cuối cùng không nằm trong phối cảnh và cũng không nằm trong một bức ảnh lan truyền. Nó nằm ở dữ liệu theo thời gian. Một dự án có thể được gọi là sinh thái chỉ khi hệ sinh thái sau xây dựng vẫn hoạt động, chứ không phải khi từ ‘sinh thái’ xuất hiện trong tên gọi.

Sinh kế của người dân, không còn dân làng tại chỗ nhưng câu chuyện chưa kết thúc

Còn sinh kế của người dân thì sao? Trước hết cần làm rõ một hiểu lầm: khi dự án khởi công năm 2025, cộng đồng hơn ba trăm cư dân Làng Vân cũ đã được di dời vào đất liền từ năm 2012. Vì vậy, đây không phải câu chuyện một ngôi làng đang có người sinh sống bị xóa đi trong một đêm.

Nhiều ghi nhận sau mười năm cho thấy cuộc sống của các gia đình cũ thuận lợi hơn về học hành, y tế, giao thông và việc làm. Tuy nhiên, quá trình giải phóng mặt bằng của toàn dự án vẫn liên quan tới 2.057 hồ sơ đất đai, cây cối và tài sản. Đến đầu tháng 5 năm 2025, 1.982 hồ sơ đã bàn giao; phần còn lại phải tiếp tục đối thoại, hỗ trợ chuyển đổi nghề và ổn định đời sống. Khu vực cũng có khoảng 3.300 ngôi mộ phải xử lý, cho thấy quy hoạch không chỉ dịch chuyển đất đai mà còn chạm vào ký ức gia đình.

Tác động sinh kế trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc vào việc người địa phương có được tham gia chuỗi giá trị mới hay không. Dự án có thể tạo việc làm xây dựng, vận hành khách sạn, bán lẻ, ẩm thực và du lịch. Nhưng nếu người dân chỉ nhận được những công việc thời vụ thu nhập thấp, còn cơ hội kinh doanh và tiếp cận bờ biển bị thu hẹp, lợi ích phát triển sẽ không được chia sẻ đầy đủ.

Một thước đo quan trọng khác là di sản. Năm 2025, thành phố đã yêu cầu chủ đầu tư không tác động đến trạm Nam Chơn và đồn Chơn Sảng. Việc bảo tồn những dấu tích này, cùng câu chuyện của cộng đồng người bệnh phong, có thể biến Làng Vân thành một điểm đến có chiều sâu lịch sử. Nếu chỉ giữ lại cái tên mà xóa ký ức, dự án sẽ mất đi điều độc đáo nhất mà không một khu nghỉ dưỡng nhân tạo nào có thể sao chép.

Đánh thức Làng Vân bằng cách nào?

Sau một ngày khám phá, tôi cho rằng Vinhomes Hải Vân Bay sở hữu ba giá trị rất khó lặp lại: địa thế núi – vịnh hiếm có, vị trí trên trục phát triển mới của Đà Nẵng và một câu chuyện lịch sử nhiều lớp từ phòng thủ triều Nguyễn đến cộng đồng Làng Vân.

Dự án cũng cho thấy một năng lực triển khai rất lớn, với quy mô hơn 512 héc-ta và gần 44.000 tỷ đồng vốn đầu tư. Nếu hoàn thành đúng cam kết, nơi đây có thể bổ sung một cực nghỉ dưỡng, giải trí và đô thị mới cho Tây Bắc Đà Nẵng, thay vì để toàn bộ dòng khách tiếp tục tập trung ở bờ biển phía Đông và phía Nam thành phố.

Nhưng càng sở hữu cảnh quan đặc biệt, trách nhiệm bảo vệ cảnh quan càng lớn. Thành công của Hải Vân Bay không nên chỉ đo bằng số căn bán được hay tốc độ bê tông hóa. Nó cần được đo bằng chất lượng nước của vịnh, độ ổn định của sườn núi, tỷ lệ không gian công cộng và khả năng tiếp cận biển, việc bảo tồn di tích, cùng số người địa phương có sinh kế tốt hơn sau dự án.

Làng Vân từng là nơi những con người bị xã hội xa lánh tìm thấy một mái nhà. Bây giờ, vùng đất ấy đang bước sang một chương hoàn toàn mới. Chương mới có đẹp hay không sẽ phụ thuộc vào việc chúng ta có thể phát triển mà không quên thiên nhiên, ký ức và con người hay không.

Còn anh chị và các bạn nghĩ sao: Vinhomes Hải Vân Bay là cú hích cần thiết để đánh thức Tây Bắc Đà Nẵng, hay chúng ta cần thận trọng hơn trước tốc độ thay đổi của vùng chân đèo Hải Vân? Hãy để lại bình luận, nhấn Like nếu video mang đến cho bạn một góc nhìn hữu ích, chia sẻ video để cuộc thảo luận có thêm nhiều tiếng nói, và đăng ký Trường Thắng Documentary để tiếp tục theo dõi những câu chuyện về sự phát triển của Việt Nam.